Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Субаренда – это один из видов лизинговых отношений. Что это такое, как заключить договор субаренды и на что обращать внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским законодательством (статья 615 (2) Гражданского кодекса) и земельным законодательством (статья 22 Гражданского кодекса). Субаренда земли заключается в передаче права узуфрукта от арендатора третьему лицу за плату.

Обращаем ваше внимание, что если собственником участка является государство или муниципалитет, необходимо соблюдать нормы Земельного кодекса. Когда собственником является физическое лицо, правоотношения регулируются Гражданским кодексом.

Земля может быть передана в субаренду на срок не более срока действия договора аренды. Субарендатор обязан оплатить использование земельного участка в пользу арендатора, с которым у него заключен договор.

Субаренда участка возможна только в том случае, если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен содержать пункт о возможности или запрете передачи прав на использование участка. При отсутствии такого объяснения следует заключить новый договор или внести корректировки путем заключения дополнительного договора. Это основное условие, без которого субаренда исключена.

Когда дело доходит до субаренды, арендатор становится арендодателем для третьей стороны, которая хочет использовать землю. Он получает статус субарендатора. Проще говоря, субаренда – это, по сути, аренда по существующему договору аренды.

Если внимательно рассмотреть правовые и материальные отношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные фрукты или полученная прибыль становятся собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли заключается в передаче земельного участка арендатором определенному лицу или группе лиц в ограниченное пользование на условиях, согласованных с собственником. Условия соглашения будут указаны в письменной форме в форме соглашения.

Правила оформления договора субаренды

Субаренда должна содержать следующую информацию:

    название документа («Договор субаренды»); дата и место совершения сделки; имена сторон – идентификационные данные и роли (арендатор и субарендатор); основание для субаренды – информация о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания предмет договора – подробное описание технических параметров, адрес местонахождения, площадь, наличие или отсутствие построек; права и обязанности сторон; порядок оплаты – размер арендной платы, дата перечисления денежных средств, правила корректировки суммы платежа; ответственность сторон за несоблюдение условий договора; срок действия контракта; Заключительные положения – количество копий документов, порядок разрешения споров, платежные требования; подписи сторон

В обязанности арендаторов входит своевременная сдача земли, уведомление владельца о сделке и обеспечение использования участка по прямому назначению. В свою очередь, субарендатор обязуется контролировать состояние вверенного ему имущества, вовремя вносить арендную плату и производить любой ремонт.

В разделе договора о правах сторон опишите правила пользования участком, укажите допустимые виды деятельности и возможность возведения здания. В разделе о правах арендатора стоит отметить, что он может расторгнуть договор из-за неуплаты арендной платы субарендатором, ненадлежащего использования, опасной или незаконной деятельности.

План с границами участка должен быть приложен к договору субаренды. Также необходимо будет согласовать границы с хозяевами соседних участков.

Предметом субаренды является земельный участок и право временного пользования им. Обязательные функции включают следующую информацию:

    площадь участка; категория земли, к которой принадлежит участок; кадастровый номер; адрес местонахождения; Назначение участка в субаренду; перечень объектов на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

В целом правила заключения договора субаренды аналогичны правилам заключения договора аренды. Однако есть принципиальный момент – регистрация закона. Именно такая процедура гарантирует соблюдение сторонами условий договора. Таким образом, договор субаренды вступает в силу не с момента его подписания, а с момента его регистрации государством в Федеральном реестре или МФЦ.

Регистрация возникновения у лица права пользования участком на основании субаренды не производится только в том случае, если срок действия договора не превышает одного года. Других исключений законом не предусмотрено.

Процесс регистрации проходит по стандартной схеме и не предполагает каких-либо особенностей. Затягивание процедуры возможно только в случае неправильного составления текста документа или возникновения разногласий между сторонами сделки.

Также важно учитывать, что условия субаренды не должны противоречить порядку и правилам, изложенным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Часто субаренда обходится субарендатору дешевле, чем если бы это был арендатор по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев субаренда – это вид деловой активности арендатора.

Например, это стандартная ситуация, когда у собственника есть несколько больших площадей, которые он сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания вести переговоры и иметь дело с любым, кто хочет арендовать землю. Затем он решает передать недвижимость в субаренду нескольким крупным арендаторам с правом заключения договоров субаренды. В свою очередь, арендаторы используют эту возможность как бизнес-идею, которую успешно воплощают в жизнь.

Читайте также:  Судимость при приеме на работу: ограничения в 2021 году

В некоторых случаях сдать землю в аренду напрямую просто невозможно или сложно. Например, если владельцем земли является государство или муниципалитет. Намного проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними, не устраивая аукцион и долго не дожидаясь рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды следует обращать внимание на то, когда арендатор может и не может передать право пользования участком. Согласно пункту 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор вправе передать участок в собственность третьему лицу в любое время без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления собственника о планируемой сделке. Исключение составляют случаи, когда договор аренды прямо запрещает передачу участка в субаренду.

Субарендатор подчиняется всем правам арендатора земли, вытекающим из положений земельного и гражданского законодательства. Кроме того, если собственником является государство или муниципалитет и срок аренды превышает пять лет, субаренда может быть заключена без согласия собственника, но с обязательным письменным уведомлением (статья 22 (9) Земельного кодекса Российской Федерации). Российская Федерация).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций по реализации передачи права пользования третьим лицам, также следует обратить внимание на перечень документации, сопровождающей транзакцию. Условия и другие элементы контракта должны сопровождаться сопроводительной документацией.

Пакет необходимых документов будет варьироваться в зависимости от срока, на который предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый из вариантов.

Если субаренда заключена на срок более 12 месяцев, к договору прилагаются:

    подробное описание сюжета; кадастровый паспорт или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; технические паспорта построек, расположенных на участке; график лизинговых платежей; Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая внесение записи о праве субаренды на использование земельного участка.

Если продолжительность договорных отношений менее 12 месяцев, перечень документов будет следующим:

    акт приема-передачи права собственности на недвижимое имущество; дополнительный договор; протокол существующих недоразумений; протокол сверки.

При необходимости стороны могут продлить срок договора субаренды, если это не противоречит условиям оригинала документа, подтверждающего договор аренды.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ отсутствие запрета на субаренду земельного участка в первоначальном договоре аренды не означает невозможность заключения этого условия в более поздний срок. Владелец вправе включить данный пункт в содержание документа путем заключения дополнительного соглашения.

При заключении договора субаренды все риски берет на себя арендатор. Однако владелец не может оставаться в стороне при выезде. Он имеет право сделать это:

    Предоставить субарендатору для ознакомления основной договор аренды; Запросить информацию о субарендаторе и цели его использования земельного участка; повысить арендную плату для арендатора (а для субарендатора ничего не изменится); запросы на возврат участка после окончания срока аренды и субаренды ознакомьтесь с условиями субаренды и убедитесь, что ее положения не противоречат оригиналу документа; требуется заявление о государственной регистрации.

Несмотря на столь внушительный перечень прав, прямого взаимодействия собственника и субарендатора, как правило, нет. Все действия проходят через арендатора.

В случае нарушения субарендатором условий договора или правил землеустройства, основной арендатор несет ответственность за свои действия. Именно этот участник таких правоотношений подвергается наибольшему риску.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Для обеспечения рационального и эффективного использования участка на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения на использование участка. Они могут принимать форму запрета на определенные виды экономической деятельности или требования воздерживаться от выполнения какой-либо работы.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не могут противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения реализованы в виде административно-правового акта, содержащего перечень требований. Такие ограничения могут быть наложены на определенный период времени или на неопределенный срок.

Если субарендатор возражает против ограничений, он может защитить свои права и интересы в суде. Однако вам нужно будет доказать, что ограничение является незаконным или причиняет значительный ущерб.

Если любое использование участка запрещено, оно не будет отменено, если право использования перейдет к другому лицу. Такие ограничения именуются в юриспруденции сервитутами.

Заключение договора субаренды земельного участка

Узнать об актуальных изменениях Земельного кодекса можно, приняв участие в программе, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Участники, успешно завершившие программу, получают сертификат согласованной формы.

Читайте также:  Изменения в налогах № 49

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Участникам тренинга, успешно освоившим программу, выдаются сертификаты установленной формы.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с множественностью лиц на стороне арендатора – одно ООО и три физических лица. ООО и физические лица являются собственниками помещений в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем публично-правовому образованию. ООО часть земельного участка планирует сдать в субаренду на 11 месяцев другому ООО. Заключение юридическим лицом договора субаренды в отношении земельного участка с другим юридическим лицом обусловлено тем, что последнее намерено взять в аренду помещение в здании, принадлежащее на праве собственности первому юридическому лицу.
Вправе ли три арендатора – физические лица требовать от ООО – субарендатора уплаты субарендной платы?

Договор аренды государственного или муниципального участка заключается с большим количеством людей на стороне арендатора – одним обществом с ограниченной ответственностью. и три физических лица. Общества с ограниченной ответственностью а физические лица являются собственниками помещений в здании, расположенном на участке, принадлежащем государственному лицу. ООО планирует передать часть участка в субаренду другому ООО сроком на 11 месяцев. Юридическое лицо заключило договор субаренды в отношении участка с другим юридическим лицом в связи с тем, что последнее намеревается арендовать помещение в здании, принадлежащем первому юридическому лицу.
Имеют ли право три индивидуальных арендатора на получение субарендаторской выплаты от субарендатора LLC?
Прежде всего, следует отметить, что в принципе, установленном ст. В соответствии со ст. 22.6 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс РФ), арендатор участка, за исключением арендаторов, прямо указанных в данном пункте, вправе передать арендованный участок в субаренду в течение срока договор аренды без согласия арендодателя при условии уведомления арендодателя, если договором не предусмотрено иное. Субарендаторы связаны всеми правами арендатора земли, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации. Следовательно, согласно ст. 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор остается ответственным за исполнение своих обязательств по договору аренды перед арендодателем, а к договору субаренды применяются правила договоров аренды, если иное не предусмотрено законом или иным правовые акты.
Ни в гражданском, ни в земельном законодательстве нет конкретных положений или прямых запретов на сдачу в субаренду государственных или муниципальных земельных участков, арендованных собственниками помещений в зданиях, расположенных на таких участках, в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако, если учесть специфику сдачи таких земельных участков в аренду, как это предусмотрено ст. 39 сек. 20 Земельного кодекса, на наш взгляд, маловероятно, что они могут заключать договоры субаренды, особенно одним из собственников помещения в данном здании, с лицом, которому помещение сдано в аренду.
В первую очередь, это связано с тем, что количество лиц на стороне арендатора (п. 1 ст. 308 ГК РФ) в договоре аренды государственной или муниципальной земли следует отличать от заключения многостороннего договора (п. 1 статья 154, § 2 и 4 статья 420 Гражданского кодекса).), В котором каждое юридическое лицо отображается на отдельной странице. В контракте, в котором одной стороной является несколько лиц, все эти лица вместе считаются одной стороной по контракту. Таким образом, только все совместно арендаторы, а не один из них, также могут быть стороной договора субаренды участка со стороны субарендатора (арендаторов в договоре аренды).
Во-вторых, в случае аренды земельного участка с участием нескольких лиц на стороне арендатора, участок передается в аренду всем этим лицам целиком, без разделения частей в пользование каждым из арендаторов и без указания доли каждый из со-арендаторов в праве аренды. Об этом, в частности, свидетельствует формулировка частей. 10 арт. 39 сек. 20 Земельного кодекса, согласно которой при заключении договора аренды с большим количеством лиц со стороны арендатора размер его обязательств по такому договору определяется пропорционально площади его имущества, но не в размере его права.
Другими словами, из вышеизложенного следует, что каждое из лиц на стороне арендатора не владеет какой-либо частью участка, который мог бы быть передан в субаренду третьему лицу без участия других лиц. Договор субаренды как на весь участок, так и на его отдельную часть со стороны субарендатора может быть заключен только всеми солидарными арендаторами совместно.
Кроме того, следует учитывать, что заключение договора субаренды на часть участка требует, чтобы эта часть была указана в письменной форме или на плане участка и дает субарендатору право использовать только эту часть, без возможность использования иных частей (пункт 9 постановления Пленума Высшего административного суда от 17.11.2011 N 73 «О некоторых вопросах практики применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды»). “). Конечно, в анализируемом случае цель заключения договора субаренды иная: предоставление арендатору помещения в здании, возможности использования всего участка на тех же правах, что и собственник арендуемого помещения, в части: проход и доступ к последнему.
Поэтому обращаем ваше внимание на то, что в ситуации, описанной в вопросе, заключение договора субаренды не только, на наш взгляд, невозможно, но даже не нужно.
Дело в том, что положения п. 1 ст. 652 ГК РФ прямо предусматривает, что на основании договора аренды здания или сооружения, наряду с передачей прав владения и пользования таким недвижимым имуществом, арендатор переводится на земельный участок, занимаемый таким недвижимым имуществом. недвижимое имущество и которое необходимо для его использования. Если сюжет принадлежит владельцу собственности, как правило, он также предоставляется арендатору на основе права аренды (KL.2, Art.652 Гражданского кодекса России), и если владелец недвижимости Использует участок, расположенный на своем районе на другой основе, арендатору такое свойство имеет право использовать участок в тех же границах, что и его владелец. В то же время, в практике применения права подчеркивается, что такой закон возникает для арендатора недвижимости, независимо от того, перечислены ли он в договоре аренды или нет (см., Например, пункт 22 резолюции РЧ Пленум от 24.03.2005 N 11 ‘О определенных связанных вопросах с использованием наземного права «, определение Верховного суда РФ с 01.04.2016 N 308-KG16-1653, решение Президиума РФ 10.12.2002 N 5378/02). Судебная практика также показывает, что принципы, изложенные в статье 652 Гражданского кодекса применяется не только к аренду случаи зданий и зданий, но и до соглашений аренды помещений, расположенных в таких зданиях или зданиях (см. Например, определение KN DS. Экономические споры Верховного суда РФ от 21/10 / 2016 N 309- ES16-8125, определение Верховного суда РФ от 13/09/2016. N 309-ES16-8125, решение ФАС Уральского района 15/09/2011 N F09-5176/11) * 1).

Читайте также:  Свободные леса из штата

Таким образом, заключение договора аренды для помещений, упомянутых в вопросе, его арендатор автоматически по закону получит возможность использования земельного участка с точки зрения достижения и доступа к арендованной недвижимости. Кроме того, практика применения закона показывает, что плата за использование земельного участка в принципе составляется компонентом помещений для помещений (пункт 9 обзора суда судебного суда Верховного суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденный президиумом Верховного суда Российской Федерации 20 декабря 2016 года) и представляет собой платеж владельцу собственности на использование его прав на сюжет и, следовательно, только право собственности Помещения могут получить вышеуказанную оплату.
Таким образом, мы замечаем, что мы не смогли найти никакой практики правоохранительных органов в этом вопросе. Вот почему все это только наше экспертное мнение.
Ответ был подготовлен:

Юридический эксперт Garant Consulting Company

Доктор юридических наук Сергей Широков

Ответ прошел через контроль качества

5 апреля 2021 г.
Материал был подготовлен на основе индивидуальных письменных консультаций, предоставленных в соответствии с консалтинговой юридической службой.

——————————————————– —————————-

* (1) Однако следует отметить, что судебная практика представляет собой другой подход, согласно которому положения искусства. 652 Гражданского кодекса не могут быть применены к аренду нежилых помещений (см. Например, решение Президиума РФ от 01.02.2005 N 9289/04).

© NPP Garant-Service Ltd. 2021. Гарант Система существует с 1990 года. Гарант и его партнеры являются членами российской ассоциации юридической информации HARANT.
Все права на материалы на веб-сайте GARANT. RU относятся к Garant-Service Inc. Всего или частичное воспроизведение материалов возможно только для письменного согласия владельца авторского права. Условия использования сайта.

GARANT. RU портал был зарегистрирован в качестве сетевой публикации Федеральной надзорной службой в сфере коммуникаций,

Информационные технологии и массовое общение (Роскомнадзор), эль ФС77-58365 с 18 июня 2014 года.
SPE GARANT-SERVICE LLC, 1 Leninskie Gory St., 119234, Москва, Блдг. 77, info@garant. ru.

8-800-200-88-88

(Бесплатное междугородное соединение)

Редакторы: +7 (495) 647-62-38 (WEW 3145), editor@garant. ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (WW. 3136), Adv@garant. ru Реклама на портале. Mediakit.

Оцените статью
Добавить комментарий