Купить квартиру без риска | Росреестр Онлайн

Купить квартиру без риска | Росреестр Онлайн

Риски при покупке квартиры – как свести их к минимуму

Вернуться в категорию: О недвижимости

Риск, связанный с покупкой квартиры – как его минимизировать

Покупка квартиры – это сбывшаяся мечта об улучшении жилищных условий, но эта мечта может остаться мечтой только в том случае, если вдруг окажется, что вы не являетесь владельцем этой счастливой покупки недвижимости.

Без сомнения, покупка квартиры – отличный опыт, но радость покупателя от выгодной сделки может быть испорчена осознанием того, что он или она не владеют недавно приобретенным имуществом. К сожалению, деньги, уплаченные за квартиру, во многих случаях не возвращаются. Неопытных покупателей могут обмануть при подготовке и проведении сделки купли-продажи.

Действующие законы, регулирующие операции с недвижимостью, имеют множество недостатков, которыми могут воспользоваться мошенники. В целом схема мошенничества сводится к тому, что купленная квартира по решению суда возвращается предыдущему владельцу, а покупатель остается без квартиры и без денег (полностью или частично). Суд может признать сделку незаконной по ряду причин.

Покупатель или представляющий его интересы брокер проверяет правовой статус квартиры, чтобы идентифицировать эти помещения. Вот самые распространенные риски при покупке квартиры.

Продажа квартиры по поддельным документам

Лицо, представляющееся собственником недвижимости, может предъявить покупателю поддельные документы. Чаще всего подделывают удостоверение личности, ведь именно паспортные данные фигурируют в других документах квартиры. Конечно, могут быть подделаны и другие документы, например, выписки из жилищного реестра и т. Д. В связи с тем, что квартира фактически принадлежит гражданину, имя которого фигурирует в официальных документах, выписка из ЗАГСа ничего не даст.

Не исключено, что хозяин квартиры может вступить в сговор с мошенниками или на момент продажи квартира находится далеко (далеко, в больнице, ведется расследование). Даже после заключения договора с дальнейшей оплатой покупателем законный владелец квартиры может легко доказать в суде, что сделка недействительна, так как она была совершена без его участия, и квартира будет ему возвращена. На всякий случай изучите свой паспорт и другие документы, так как нотариально заверенное разрешение значительно снизит риск мошенничества.

Продажа квартиры юридическим лицом также не исключает несоблюдения или подделки документов. Обязательно проверьте уставные документы, чтобы убедиться, что все соучредители согласны на продажу.

Транзакция по доверенности

Есть ли риски при покупке квартиры через поверенного, когда собственник недвижимости не присутствует лично во время сделки купли-продажи? Обращаем ваше внимание, что доверенность может быть отозвана в любой момент. Таким образом, возможность отзыва разрешена законом сразу после его исполнения. Стоит знать, что процедуру отзыва доверенности может провести любой нотариус, а не только выдавший ее, в любом городе страны.

Не следует исключать, что сам принципал может неосознанно использовать отозванную доверенность, например, если сделка осуществляется через агента по недвижимости. Решение суда о незаконности такой сделки станет основанием для возврата квартиры собственнику, при этом деньги покупателю не могут быть возвращены.

Покупка квартиры через поверенного допустима в исключительных случаях, потому что на самом деле есть несколько причин, по которым собственник не мог лично присутствовать при сделке (в том числе из-за границы). Хороший собственник постарается избежать продажи через поверенного, поскольку это связано не только с сокращением числа потенциальных покупателей, продлением срока продажи, но и со значительным увеличением материального риска.

Сделка купли-продажи с недееспособным лицом (с ограниченной дееспособностью)

Некомпетентный или юридически некомпетентный продавец – довольно частое явление в судебных процессах. Конечно, чаще всего это мошенничество, но если выяснится, что продавец ненормальный, суд с учетом этого признает сделку незаконной и признает ее недействительной с последующим возвратом квартиры. При этом возврат денег может быть невозможен из-за безумия (отдал кому-то, просто где-то забыл).

В этом случае сделка может быть обеспечена только получением справки от психиатра и нарколога по месту жительства продавца о том, что гражданин не зарегистрирован и никогда не состоял на учете в Психоневрологической и наркологической клинике. Следует обратить внимание на срок прописки по месту жительства, если он относительно недавний, следует оформить справку со старого места жительства.

На поведение продавца не всегда обращают внимание, так как при совершении сделки его действия (речь, мимика, жесты) могут быть вполне адекватными и логичными, и не вызывают подозрений при такой проверке. В этом случае нет смысла привлекать нотариуса, так как он не является специалистом в медицинском учреждении и может только подтвердить адекватность или несоответствие выполняемых им действий.

Ведение сделок с наследником квартиры в соответствии с законодательством.

Покупка недвижимости у собственника, который имеет право распоряжаться своим имуществом в силу закона, также сопряжена с определенным риском. Квартира может перейти в собственность наследника в случае завещания или «наследования по закону».

«Наследование по закону» может выявить не одного, а нескольких владельцев, имеющих право на собственность, поскольку существует порядок наследования, в соответствии с которым другие родственники могут претендовать на часть имущества умершего. Договор (или дополнительный договор) должен содержать обязательства продавца вернуть часть квартиры, за которую он заплатил, если есть другие наследники.

Продажа квартиры при временно отсутствующем арендаторе

Закон устанавливает жилищные права лиц, уволенных в связи с отбыванием наказания в местах одиночного заключения, поэтому факт отсутствия граждан, зарегистрированных в квартире на момент регистрации и заключения сделки, не исключает возможности явки. других «арендаторов». Так что, если человек из этой категории вернется, он сможет легально зарегистрироваться и жить в квартире. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо загрузить расширенную выписку из земельного и ипотечного реестра, поскольку стандартная выписка о таких обременениях на части собственности не содержит информации.

Читайте также:  Выплаты и льготы по окончании службы: юридическая помощь

Рекомендации для покупателей жилья

В этой статье не описаны все риски, которые могут возникнуть для честного гражданина при покупке жилья – здесь представлены лишь наиболее частые события, имеющие законную причину для отмены сделки. Разумеется, юридическую чистоту приобретаемой недвижимости можно гарантировать при участии грамотного и опытного брокера, который тщательно проверит и найдет слабые места сделки.

Следует понимать, что нет никого, кто может дать стопроцентную гарантию безопасности покупки недвижимости и только ответственный подход специалиста к анализу правовой защищенности сделок с недвижимостью позволит максимально снизить риск.

Как купить квартиру

Что проверить перед покупкой и как провести сделку

Этот материал был обновлен 05.02.2021

В конце 2019 года я купил квартиру в новостройке, а ранее продал квартиру во вторичном доме.

Продать квартиру – страшно, купить – тем более. В этой статье я постараюсь разобраться в этой грандиозности и расскажу об основных этапах и документах при покупке квартиры. Для каждого шага я буду давать ссылки на наш подробный анализ соответствующих тем.

В статье расскажу

    Что следует знать перед покупкой Риск, связанный с покупкой квартиры Как защититься от мошенников Как купить Где найти квартиру Как смотреть на недвижимость Как проверить квартиру по юридическим причинам Как договориться с продавцом Почему стоит использовать предварительный договор Как подписать договор купли-продажи Как зарегистрировать транзакцию И получите оплату от покупателя Специфика покупок в разных ситуациях Что делать после заключения договора

Что нужно знать перед покупкой

Покупка квартиры – это всегда многогранная задача. От покупателя требуется время, внимание и забота.

Как подготовиться к покупке:

Найдите квартиру, которая вам нравится и цена вас устраивает. Проверьте законность квартиры, если вы покупаете ее на вторичном рынке, или надежность застройщика, если это новостройка. Собираем необходимые документы.

В первую очередь определитесь, какая квартира вам нужна: одна, две, три, а может быть – квартира-студия. В каком районе он расположен. В каком состоянии. Сколько это стоит.

Перед покупкой понравившейся квартиры следует проверить ее законность. Проще говоря: проверьте документы и убедитесь, что квартира действительно принадлежит продавцу и не подлежит судебному разбирательству. Вы можете прочитать больше об этом здесь.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, обратитесь в строительную компанию. Сначала ищите учредительные документы и документы нового здания. Вот подробный гид, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Стоит прочитать отзывы о разработчике в сети.

Купил квартиру в новостройке Санкт-Петербурга. Сначала я выбрал апартаменты и квартирные комплексы, отвечающие моим требованиям, а затем пообщался с разработчиками. Раньше я ходил в офисы и объекты недвижимости, которые девелоперы уже построили или только начали строить. Признаюсь, документы не смотрел. Так уж вышло, что изначально я выбрал трех девелоперов, которые начали строить более 20 лет назад, построили половину Петербурга и тогда не облажались. Это придало мне уверенности.

Заодно можно осмотреть квартиру и собрать документы, необходимые для ее покупки. Когда вы уверены, что квартира юридически чистая, это позволит быстрее перейти к сделке купли-продажи.

От чего зависит цена? Цена квартиры зависит от многих факторов. Назовем их внутренними и внешними.

Внешние факторы – это те, которые влияют на спрос и цену жилья в целом:

Ситуация в регионе. Чем благоприятнее регион, тем дороже там недвижимость. Например, после начала войны цены на жилье на Донбассе резко упали. В Москве, наоборот, недвижимость дорожает, так как уровень жизни там достаточно высокий и постоянно повышается. Люди из других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество своей жизни. Сезонность. Цены на недвижимость меняются в разное время года. Например, в начале года цены обычно ниже из-за низкого спроса. И они растут весной, когда люди выходят из спячки и начинают покупать жилье. Летом цены и спрос снова падают, поскольку люди уезжают в отпуск. Осенью растет спрос и цены. Такие колебания случаются и при строительстве жилья на вторичном рынке. На рынке новостроек цены обычно постоянно растут, потому что стадия строительства увеличивается с каждым месяцем: чем выше степень готовности дома, тем дороже в нем квартиры. Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены на все, в том числе и на жилье, растут. Экономическая ситуация в стране, в частности рынок ипотечного кредитования. Например, в Covid 2020 средняя ставка по ипотеке упала на 2 пункта, рынок ипотеки вырос, а объем выданных кредитов стал рекордным для России. Свое влияние оказали и льготные ипотечные кредиты, введенные государством. Следствием этого стал рост спроса, что вызвало рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Внутренние факторы – те, которые имеют прямое отношение к жилому комплексу и квартире в нем:

Площадь квартиры. Жилой комплекс класса. Строительные материалы, ландшафтная и дворовая архитектура, мониторинг и охрана – все это определяет класс дома и напрямую влияет на цену квартир в нем. Чем изысканнее дом, тем дороже в нем квартиры. Площадь квартиры. Квартиры на первом этаже всегда дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем она дороже. На вторичном рынке, наоборот, нижние этажи могут быть дешевле, особенно если в здании нет лифта. К тому же крыша может протечь. Район. Состоит из близости центра, инфраструктуры, транспортной доступности, экологии – рядом промышленные предприятия или парки. Состояние квартиры и дома. Стадия строительства и наличие отделки – если речь идет о новостройках.

Читайте также:  Отпуск для многодетных родителей по ТК РФ 2021 г

Позвольте мне рассказать вам о моем опыте. В конце 2019 искал однокомнатную квартиру в новостройке. Не только с двумя спальнями, но и с большой кухней-гостиной (15 м²) и двумя отдельными спальнями. Такое расположение комнат называется евро-планировкой. Для меня также было важно, чтобы дом был рядом с метро, ​​а двор был закрыт и охранялся.

Цена двухкомнатной квартиры в доме комфорт-класса колеблется от 5 до 8 миллионов рублей. Цена зависела от месторасположения жилого комплекса – ближе или дальше от метро, ​​даты ввода в эксплуатацию, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще. Квартиры, сданные в 2020 году, были дороже, чем сданные в 2022 году. Разница в цене была до двух миллионов рублей.

Я выбрал между двумя новостройками в одном месте. Для меня самым важным было то, что у них были европланы. В итоге победил дом с закрытым двором, несмотря на то, что квартиры в нем стоили дороже. В настоящее время поблизости нет станции метро, ​​но ее планируется построить в 2023-2025 годах.

Разница в цене между аналогичными квартирами даже в одном доме может достигать нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей. Например, в моей новостройке двухкомнатная квартира на втором этаже была дешевле других – 5,5 миллиона рублей. Квартира на третьем этаже стоила 5,9 млн рублей, с четвертого по восьмой – 6,165 млн рублей. С девятого по двадцатое место – 6,5 млн рублей в зависимости от пола. Планировка такая же.

Я планировал купить квартиру на третьем этаже, потому что она меня устраивала по цене. К моменту сбора документов квартира уже была куплена – оставалось выбирать из других вариантов. В итоге я снизил цену на 165 000 р и купил квартиру на седьмом этаже за 6 млн руб.

Сейчас цены выросли. Цена квартиры моей планировки увеличилась до 7,4 миллиона рублей, но она находится на девятнадцатом этаже. На продажу были выставлены квартиры в новостройке другой планировки: три евро на 2 этаже стоит 7,2 миллиона рублей, на 20 этаже – 8,6 миллиона рублей. Планировка и поверхность такие же.

Редактор этой статьи купил квартиру в вторичке. Цена была немного выше средней по его площади – 1,4 миллиона рублей. Это произошло по следующим причинам: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, реконструкция узаконена. Кроме того, в квартире также есть холодильник, микроволновая печь, кухонная мебель, диван и кресло, столы и шкафы.

Был март – хорошее время торговаться. Главный аргумент – реконструкция еще продолжалась, а технический план не совсем соответствует реальному состоянию: отсутствует шкаф. Дополнительным аргументом стали грязные стены и потолок – нельзя сказать, что квартира полностью подготовлена ​​для проживания. В результате цена упала до 1,335,000 P – ниже среднего местного уровня.

Стоит обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке у посредника удобнее. Он знает, какие документы нужно согласовывать с продавцом, в каком порядке действовать и сколько времени занимает отдельные процессы. Самое главное, чтобы брокер был грамотным и опытным.

Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда связаны с определенными расходами. Это может быть фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры. Например, в Санкт-Петербурге риэлторы берут в среднем 50 000 фунтов стерлингов за обработку сделок и примерно столько же за поиск и выбор квартир на вторичном рынке. Этот процент составляет 2-5% от стоимости недвижимости.

В Омске большинство брокеров берут от 10 до 15 тысяч рупий за сопровождение сделки – проверку юридической чистоты квартиры и переговоры с продавцом. Дополнительным преимуществом по отношению к цене является поиск квартиры, отвечающей вашим требованиям.

Покупку квартиры в новостройке можно осуществить самостоятельно или через агента. Обычно риелторы берут недвижимость бесплатно. Если агент по недвижимости приведет вас к сделке, он получит комиссию от застройщика.

Если бы я купил квартиру на вторичном рынке, я бы купил ее только у посредника. Я думаю, так безопаснее. Однако квартиру я купил у агента, потому что не знал всех деталей и не хотел рисковать.

Покупатель купил мою квартиру через посредника. Посредник выбрал квартиру, отнес на показ, проверил квартиру на юридические условия, помог с формальностями и сопровождал его до последнего момента – передачи ключей.

Когда я выбирал себе новую квартиру, имел дело с риелторами и девелоперами. У меня уже был опыт покупки напрямую у застройщика, и я хотел сделать это снова. Изначально я сам искал новостройки и ходил их смотреть. Я встретил агента на одном из домов и почти купил у него квартиру. Затем я нашел более подходящий жилой комплекс, который изначально не предлагался агентом, и купил квартиру напрямую у застройщика.

Для меня самым большим преимуществом покупки квартиры у застройщика было то, что он рассказал мне о жилом комплексе, о котором другие брокеры не знали. Часто брокеры не знали, закрыта площадка или нет. Некоторые риелторы заявили, что двор огорожен, а девелоперы сказали, что нет, или наоборот. В общем, мне показалось, что риелторам стыдно сказать простую фразу: «Я уточню у застройщика и точно скажу».

Читайте также:  Как мне заставить моего бывшего мужа выплатить невыплаченные алименты?

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья – его темное прошлое. На первый взгляд все нормально, но потом выясняется, что документы фальшивые и у квартиры были другие собственники.

Покупка по фальшивой доверенности. Покупка квартиры по доверенности – это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызывать сомнения. Например, почему собственник не может сам участвовать в сделке.

Наилучший вариант в этом случае – попытаться договориться с владельцем лично приехать для совершения сделки. Так вы избежите возможных проблем. Но если домовладелец отказывается, и квартира вам идеально подходит, нужно быть застрахованным.

Проверьте паспорт продавца и сравните, совпадают ли данные в паспорте и доверенности. Проанализируйте, на что именно имеет право брокер: сможет ли он продать квартиру и подписать необходимые документы. Уточняйте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность находится в реестре, значит, она действительна. Если доверенности нет в реестре, значит, срок ее действия истек или она подделана.

Несанкционированная продажа. У квартиры может быть более одного хозяина. Для продажи такой квартиры необходимо согласие всех собственников. Если после продажи квартиры выяснится, что кто-то из собственников забыт, сделка может быть признана недействительной.

Внимательно проверьте свидетельство о регистрации правового титула или выписку из единого государственного реестра юридических лиц на наличие собственников. Если владельцев несколько, все они должны быть вовлечены в сделку.

Если квартира принадлежит супругам и один из них ее продает, попросите нотариальное согласие другого. Если среди собственников есть дети, органы опеки и попечительства дают согласие на продажу квартиры.

Незарегистрированное наследство. Квартира, которую унаследовал продавец, – вещь рискованная: вдруг, через несколько лет, появятся непредсказуемые наследники и спор по ней. Если вам нравится унаследованная квартира, посоветуйтесь со своим адвокатом, стоит ли ее покупать.

Чтобы обезопасить себя, попросите у владельца нотариально заверенное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников и согласен с тем, что в случае их появления он берет на себя все риски.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, собственники которых не являются собственниками и не имеют права их продавать.

Собственником такой квартиры является государство или коммуна, и ее покупка возможна только после приватизации. Если собственник намерен приватизировать квартиру, вам придется подождать, пока собственник приватизирует квартиру. Если вы ищете неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».

Чтобы проверить, приватизирована ли квартира, попросите продавца предъявить договор о праве собственности и форму 9 или Единый жилищный документ, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире.

Право на приватизацию имеют все родственники, зарегистрированные в квартире. Если продавец является единственным собственником приватизированной квартиры, но в квартире прописаны его супруга и дети, каждый из них может принять участие в приватизации, а несовершеннолетний – в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в этом случае.

Задолженность по оплате ЖКХ. Если у собственника есть долги за электричество, отопление или воду, он должен их погашать сам. Эти долги не переходят к новому владельцу.

Однако, если собственник не оплатил коммунальные услуги, долг переходит к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой и должен быть погашен новым владельцем.

Попросите арендодателя показать квитанции об оплате за предыдущий месяц и проверить, есть ли задолженность. А потом договоритесь о встрече с владельцем, чтобы погасить долг или сделать скидку на причитающуюся сумму. На самом деле, задолженность за ЖКХ – меньшее зло. Главное – не навязывать квартиру деятельности из-за их наличия.

Прочие долги собственника. Они также могут создать нагрузку на квартиру, даже если это единственное жилое пространство. Проверить наличие загруженности поможет служба Росреестра «Он-лайн справочная информация по недвижимости».

Новое здание не будет построено в срок или не будет достроено. Строительная площадка представляет опасность как для застройщика, так и для покупателя. Девелопер вынужден прогнозировать все на ближайшие несколько лет: выручку от продаж, работу строительных компаний, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Прогнозы не всегда сбываются.

Риск получить готовую квартиру по истечении указанного срока всегда присутствует при покупке квартиры в новостройке, даже если застройщик вызывает доверие. Мы рассказали вам, что делать, если ваш разработчик откладывает передачу вашего дома. Главный совет в этом случае – обратиться к грамотному юристу.

Чтобы обезопасить себя от рисков при покупке второстепенных товаров будет страхование титула – это страхование на случай, если новый собственник утратит право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключается при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Более подробно о страховании титула мы ответили в отдельном ответе.

Оцените статью
Добавить комментарий