Покупка квартиры с самовольной перепланировкой: риски и последствия

Покупка квартиры с самовольной перепланировкой: риски и последствия

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная со всех точек зрения квартира может содержать самовольную перепланировку. При покупке недвижимости необходимо проверить соответствие помещения чертежам в техническом паспорте транспортного средства. В противном случае покупатель рискует получить штраф в лучшем случае, а в худшем – продать квартиру с аукциона. Рассмотрим, можно ли купить квартиру с неутвержденными изменениями, каков риск для покупателя и как окончательно оформить сделку и легализовать договоренность в будущем.

В этой статье мы скажем:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнут проблемы с получением кредита.

В новостройке

Застройщик предоставляет квартиру в чистовой или сырой отделке. Жилые помещения стандартные, незаконная реконструкция не предусмотрена. В распоряжении гостей апартаменты со свободной планировкой. Это означает, что акционеры могут выбирать, где будут располагаться помещения. Обычно это однокомнатная квартира. Здесь не должно быть никаких проблем.

На вторичным рынке жилья

Так называемые б / у квартиры можно реконфигурировать. Например, перегородка для ванной, гардеробная, совмещение кухни-гостиной и т. Д.

Закон не запрещает покупку квартиры в вторичном доме, который подвергся самовольной реконструкции. Однако вы должны знать, что после заключения договора купли-продажи (DKP) легализация изменений будет вашей заботой. А при необходимости надзорные органы спросят вас как нового собственника.

Плюс в том, что вы можете попросить разумную скидку. Квартиры с незаконной реконструкцией подешевеют на 5-20%. Но есть продавцы, которые умалчивают о перепланировке. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

В ипотеку

Купить дом с нелегальной модификацией ипотеки практически невозможно. Большинство банков отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что после ремонта дом теряет прежний вид. Есть угроза санкций со стороны контролирующих органов. Включая аукционы со скидкой. Кредитным организациям это не нравится.

Скрыть то, что квартира с самовольной перепланировкой не выйдет. Обычно банк запрашивает технический паспорт и идет к оценщику для проверки. Он сразу определяет, что работы проводились в помещении, не отмеченном в документах БТИ. Еще один недостаток – оценщик может сообщить о нарушениях в жилищную инспекцию. А потом приедут в квартиру с осмотром, и продавцу придется заплатить штрафы и другие санкции.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Главный риск для покупателя не в том, что продажа не состоится. За неучтенными изменениями макета могут быть гораздо более неприятные последствия.

Штраф

Наименее плохо, что контролирующие органы узнают о самовольной реконструкции. Примером может служить жалоба любопытного соседа, сантехника из жилищной ассоциации или сотрудников управляющей компании.

Штраф за незаконную реконструкцию по частю 2 ст. 7.21 КоАП РФ изложен в следующей редакции:

    Для простых граждан – 2000, но чаще 2500 рублей; Для должностных лиц – 4000 или 5000 рублей; Для организаций, а также индивидуальных предпринимателей без юридического лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это тот случай, когда незаконная реконструкция не причинила никакого ущерба. Возможно, вы купили квартиру, но через неделю стояк в ванной сломался и затопил соседей. Вы должны компенсировать ущерб из собственного кармана. Даже если квартира застрахована, это не считается вопросом страхования.

Предписание узаконить перепланировку

Помимо штрафа, вас могут заставить легализовать изменения. То есть сообщить об этом в жилищную инспекцию или архитектурный отдел. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности дома, они не «обременяют» несущие стены и не доставляют неудобств соседям.

Владелец должен будет провести техническую экспертизу и замеры, затем подать документы в МФЦ и пригласить межведомственную комиссию. Да, деньги не дешевы, но реконструкция берет на себя юридическую форму. В будущем квартира может быть продана без проблем.

Только записка! Если у вас есть туалет на соседней спальне, вентиляционную коробку или дыру в опорной стене, нет вопроса о его легализации. Такая реконструкция не соответствует правилам зданий и не может быть одобрено.

Устранение нарушений

Жилые инспекторы, которые находят нарушение правил и отсутствие возможности легализации модификаций, выдаст заказ.

Выполнение этого требования является обязательным. В противном случае новый владелец квартиры угрожает значительно серьезным санкциям. Наблюдательный орган спрашивает суд, а затем будет выдан приказ о суде. Если вы игнорируете это, вы можете остаться без квартиры.

Риск остаться без жилья

Да, суд имеет право принимать решение продать квартиру с незаконным реконструкцией «под молотком».

Читайте также:  Как я могу оформить регистрацию земли и ипотеки для своего частного дома?

Но это предшествует:

Переписать осмотр жилья для устранения нарушений в рамках предписанного периода. Неспособность следовать владельцу таинств абсолютно применимого. Порядок общего суда с тем же требованием и новыми терминами – в костюме жилищного осмотра. Игнорирование решения суда. Другие нарушения у владельца квартиры, риск построения краха, повреждение жилого дома, угроза жизни и здоровья людей, оставаясь в здании.

Учитывая вышеуказанные помещения, Генеральный суд подготавливает решение о продаже квартиры с запрещенным ремонтом для проведения торгов (статья 29 (5) Кодекса жилой и коммунальной Российской Федерации). Цена будет неоднократно ниже, чем на рынке. Квитанции с суммы продаж будут следовать погашению судебных расходов и экспертизы, а остальные дадут владельцу. Тот, кто купит квартиру на аукционе, должен будет устранить нарушения.

Угроза обрушения

Нет никакой гарантии, что покупает квартиру с запрещенной реконструкцией, покупатель не будет уверен, что поддерживающая стена сможет поддерживать новую нагрузку. Если предыдущий владелец повредил структуру, он уже уничтожил архитектурный целостность здания. Существует реальная опасность разрушения, травмы и даже угрозы человеческой жизни.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы покупаете дом с несанкционированной реконструкцией, и через некоторое время вы захотите продать – не то, что покупатели найдут. Действительно, как мы узнали выше, банки не одобряют кредит на покупку квартир с незарегистрированными изменениями. Таким образом, вам придется найти покупателя наличными. Кроме того, когда они узнают о непростой реконструкции, они будут требовать бонков.

Какие возникают риски у продавца

Риск несет не только покупатель, но и продавец.

В дополнение к проблемам, описанным выше, это последствия, относящиеся к специально продаже транзакций по продажам:

    Если продавец спрятался перед покупкой неверной реконструкции, это может превратиться в иск со своей стороны – он потребует аннулировании нотариального договора квартиры из-за значительного нарушения условий транзакции (статья 166 Часть 2 кК и часть 2 пара. 1 статья 450 кС). Если реконструкция не скрыта, покупатель имеет право требовать бонуса. Например, в размере затрат на легализацию изменений в квартире. Это означает, что продавец теряет выгоду. Существует угроза ответственности за неправочную реконструкцию даже на продажу другому лицу. И здесь, в качестве примера, постановление КН можно процитировать в вопросах гражданского суда Верховного Суда Российской Федерации № 78-кг17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный суд указал, что необходимо определить круг лица, ответственные за незаконные модификации. Один из таких людей правильно признан продавцом, а не покупателем.

Таким образом, даже готовая продавая транзакция дома может привести к неприятным последствиям.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Не доверяйте продавцу, и лучше проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием приобретенного недвижимости.

Прежде всего, вы должны спросить продавца для технического паспорта, который содержит посадку и выражение из офиса технической инвентаризации. В нашем случае план показывает расположение квартиры на первом этаже. Выноски дают представление о комнатах, площадях, разделах и других особенностях самой квартиры. Во-вторых, идея состоит в том, чтобы сравнить, есть ли какие-либо расхождения с реальной ситуацией. Например, «мокрые» зоны в гостиной, наличие перегородок, радиаторов в других местах и ​​т. Д. Если в техническом паспорте написано: «Разрешение на замену данной квартиры в БТИ не предъявлено, и квартира имеет другую планировку, чем указанная на плане – это означает, что изменения не легализованы. Будьте осторожны». красные »строчки в документах. что есть неточности.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который был выдан 3-5 лет назад. Если владелец дает вам старую копию и не хочет делать новую, это повод быть осторожным. Скорее всего, в квартиру внесены изменения и вы пытаетесь ввести в заблуждение.

Если изменения заметны и продавец им не противоречит, необходимо предоставить:

    разрешение на строительство, выданное Жилищной инспекцией или Департаментом архитектуры и градостроительства; сертификат об окончании курса; план этажа и план этажа с указанием изменений в квартире; кадастровая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения, не обращайтесь к нам по поводу покупки квартиры. Не исключено, что продавцу не удалось завершить оформление перепланировки. В этом случае ваши попытки потерпят неудачу.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Так что вас не смущает несанкционированная перепланировка квартиры, а нравится ее внешний вид, этаж, здание, окружение и экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

Читайте также:  Выплаты и льготы по окончании службы: юридическая помощь

Подробности сделки обсудите с продавцом. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь конвертацию придется легализовать. Обычно скидка – это координационные расходы. Внимательно поинтересуйтесь у соседей: довольны ли они проживанием в доме, есть ли влага, плесень, трещины в стенах, все ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину, повлияет ли перепланировка жизни других. Подпишите и составьте нотариальный акт на квартиру. Это можно сделать нотариально заверенным или без такового. По согласованию с другой стороной сделки – предоплата. Подайте документы на регистрацию через МФЦ. Осмотрите дом и подпишите акт приема-передачи, оплатите с продавцом оплату и заберите у него ключи.

Срок регистрации сделок через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а в случае заключения нотариального акта через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, ее оплачивает покупатель (п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса). Нотариальные услуги оплачиваются отдельно.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – замеры в отделе технической инвентаризации, подготовка технического отчета, сдача информации в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они согласны, обновите план этажа в разобранном виде и добавьте информацию в кадастровый счет в МФЦ.

Он может отказаться узаконить перепланировку квартиры. Затем нужно обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в реконфигурированном виде. Суд удовлетворит иск, если изменения не угрожают другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Так, в Московской области администрация отказала истцу в разрешении легализовать переделку и приватизацию квартиры. Он обратился в суд, который назначил заключение строительной экспертизы. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают норм СНиП и СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения оставлены без изменения, истец получил согласие на приватизацию квартир (решение № 2-947 / 2020 2-947 / 2020.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Закон не запрещает покупку квартиры, в которой произведены незаконные перепланировки. Все риски берет на себя новый владелец. Если властям станет известно об изменениях, существует риск наложения штрафа и постановления о восстановлении дома до первоначального состояния или о легализации изменений. При покупке такой квартиры вы не сможете рассчитывать на кредит в банке, а проблемы с продажей квартир возникнут в будущем. Неизвестный ремонт всегда следует проверять, сравнивая состояние объекта с чертежами в документах (перечень взрывчатых веществ, план этажа, кадастровая выписка из ЕГРН). Сделку можно заключить через МФЦ или нотариуса. Росреестр не проверяет законность перепланировки, поэтому проблем с оформлением нет. Изменения могут быть узаконены администрацией, а в случае отказа – судом. Покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи, если обнаружит, что продавец скрывает техническое состояние объекта недвижимости.

Если вы не уверены, покупать ли квартиру, где перепланировка не разрешена, проконсультируйтесь с юристом. Они подскажут, как именно вести себя при общении с продавцом, какие документы запрашивать, что можно легализовать, а что вызовет проблемы. Ваш адвокат поможет вам составить иск и обратиться в суд, если ваше дело будет передано в суд. Консультации бесплатные и круглосуточно, добро пожаловать!

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Параграф 2 Гражданского кодекса предусматривает семь отдельных элементов для признания сделки недействительной. Ни один из них не распространяется на случай, когда собственность была приобретена с несанкционированными изменениями. Следовательно, транзакция не может быть аннулирована только из-за несанкционированного изменения.

Однако есть исключение: расторжение (а точнее – незаключение) договора купли-продажи квартиры в связи с реконструкцией возможно в том случае, если изменение настолько существенное, что уже не квартира, которая происходит в предмет договора. Еще один нюанс: признание сделки недействительной на этом основании может распространяться только на стороны сделки с иском в суде. То есть, если это не более чем объединение лоджии с кухней, то никто из договора купли-продажи это не оспорит.

Читайте также:  Права потребителя при покупке в интернет-магазине

Покупатель может отказаться от договора, но только в том случае, если он потеряет причитающееся ему при покупке недвижимости (ст. 450 ГК РФ). Например, если после покупки квартиры выясняется, что стоимость квартиры значительно упала в результате изменений, скрытых продавцом, покупатель имеет право потребовать расторжения договора и возврата денег. в суд. Но сделать это не так просто, поскольку закон и юриспруденция требуют от покупателя проведения «должной осмотрительности» перед покупкой. Иными словами, если вы не проверили все документы, относящиеся к квартире и не сравнили их с ее фактическим состоянием, вы несете весь риск (решение Суда Хабаровского края от 18 декабря 2013 г. по делу N 33-8104 / 13). Отсюда следует, что из-за незаконного соединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак нельзя признать недействительным, а вероятность того, что такой договор будет признан судом недействительным, ничтожно мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительные сделки невозможно признать, поскольку вы покупаете недвижимость в том виде, в каком она была проверена перед покупкой. Чтобы решить проблему перепланировки, нужно либо ее легализовать, либо просто вернуть все в исходное состояние.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Реконструкция, даже если она не утверждена или является незаконной (не соответствует требованиям СНиП), не может быть основанием для выхода из договора купли-продажи или аннулирования сделки. Новый владелец имеет полное право легализовать переоборудование, уплатив штраф за то, что он или предыдущий владелец не сделал это вовремя, не прошел предварительное согласование. Если преобразование незаконно, вы можете восстановить исходный макет. Однако если собственник этого не сделает, то к административной ответственности (штрафу) может привести только визит в Жилищную инспекцию.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Возможна продажа квартир с незаконной реконструкцией, сделки с такой недвижимостью регламентом не запрещены.

Покупатель такой квартиры должен понимать, что он должен будет обеспечить юридическое согласование ремонта продавца, и, если компетентные органы не согласны на ремонт, он должен будет вернуть квартиру в первоначальное состояние. Все это может потребовать значительных затрат времени и денег. Кроме того, КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме в размере от 2000 до 2500 рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

По смыслу ст. 25 ЖК РФ совмещенная с лоджией кухня – перепланировка, так как такое подключение меняет конфигурацию квартиры и требует изменения технического паспорта квартиры.

Проект такой реконструкции в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ, необходимо согласовать с администрацией города Химки и получить разрешение на ее реализацию. Завершение реконструкции подтверждается актом сдачи-приемки.

Восстановление без этих процедур недопустимо и сопряжено с риском как для владельца реконструкции, так и для последующих покупателей.

Риск для покупателя заключается не в том, что сделка может быть аннулирована (для этого нет оснований), а в других последствиях самовольной перепланировки. Так, если Госжилинспекция обнаружит незаконную перепланировку, собственник квартиры (даже если это новый собственник, а не тот, кто производил самовольную перепланировку) получит распоряжение о восстановлении квартиры до прежнего состояния. Также весьма вероятно, что собственник будет оштрафован.

Если собственник не восстановит квартиру до ее нынешнего состояния, суд может назначить ее продажу на открытом аукционе. Доход от продажи (за вычетом затрат на восстановление квартиры) должен быть передан собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, кухню в квартире необходимо вернуть в прежнее состояние. В данном случае стена между кухней и лоджией, скорее всего, была сплошной, а не простой перегородкой. Поэтому стоимость его замены может быть довольно высокой.

Текст подготовила Мария Гуреева.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из вопросов, присланных пользователями.

Оцените статью
Добавить комментарий