Риски при покупке долей в квартире: учимся покупать безопасно

Риски при покупке долей в квартире: учимся покупать безопасно

Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Совместное владение жилой недвижимостью – обычная практика в России. Для краткости и простоты заключение сделки купли-продажи в этом случае называется покупкой долей в квартире. Потенциальному домовладельцу, даже если он не является брокером по недвижимости или адвокатом, будет полезно знать риски, связанные с покупкой доли в квартире, и способы их избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть специальная статья 250, которая устанавливает особый порядок продажи квартиры. В частности, статья дает соседям продавца право преимущественной покупки. Проще говоря, продавец доли квартиры должен сначала предложить сделку своим соседям и только затем, если они откажутся от них, направить предложение другим потенциальным покупателям.

Предложение должно быть сделано не «посередине», а намеренно, с указанием цены сделки и других условий. Акционер обязан уведомить всех своих соседей о намерении продать недвижимость и получить письменный отказ от каждого соседа, чтобы иметь возможность провести сделку в соответствии с законом.

Эта правовая норма создана для того, чтобы как можно быстрее избавиться от коммунальной собственности. На практике эта мера имела определенные успехи, но «штампы» все еще существуют. Бывает, что продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят покупать предложенную долю, но и не дают письменного отказа. Есть законный способ решить эту проблему: продавец отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении «сомневающемуся» соседу. Если адресат хранит молчание в течение одного месяца, это может считаться отказом государственных органов.

Но иногда соседи могут жить далеко, владея своими акциями. А иногда продавец просто хочет сделать все поскорее, и в этом случае он может пойти в обход закона. Таким образом, возникают риски, которым подвергаются будущие правообладатели.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментов» недобросовестных продавцов и брокеров по недвижимости можно выделить несколько обходных мер:

Продавец показывает своим соседям образец контракта с необоснованно завышенной ценой, что их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Затем, показывая контракт потенциальному покупателю, продавец обещает взимать комиссию ниже суммы, указанной в контракте. Это не приводит к дополнительным расходам, если продавец держит свою долю более трех лет. Но все «словесные контракты» ничего не значат и в последний момент продавец может потребовать сумму, указанную в контракте, а в случае отказа он имеет право не возвращать задаток. Поэтому не следует полагаться на обещания из уст в уста. Сделку купли-продажи можно «спрятать» в подарок. Для покупателя это не только дополнительное финансовое бремя в виде налога на прибыль (13% от стоимости), но и дополнительный риск: подарок незнакомому человеку может вызвать ненужные подозрения у соседей и побудить их возбудить расследование. . Возможен частный случай: продавец «пожертвует» небольшую долю пакета, чтобы уравновесить права покупателя с соседями. Однако это тоже скрытый обход закона, и вы можете ввязываться в спор между собственниками. Продавец может «спрятать» продажу в кредит. В этом случае право на участие в квартире является залогом. После фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Мы имеем дело с двумя угрозами одновременно. Во-первых, компетентные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и об этом узнают соседи, они могут заплатить сумму вместо покупателя, оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признает право собственности соседа. Так что лучше не соглашаться на такие договоренности, чтобы не потерять деньги. Точно так же продавец может прибегнуть к договору условной ренты – с таким же риском для покупателя.

Все фиктивные сделки в соответствии со ст. 170 ГК РФ, могут быть рассмотрены судом и, в случае доказательства их внешнего вида, будут рассматриваться как продажа квартиры.

Обязательно запросите у продавца документы, подтверждающие, что он сам владеет своей долей в квартире, не нарушает права несовершеннолетних, не пытается продать имущество супруга после развода или совершал мошеннические операции с недвижимым имуществом, права на которые у него нет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски, связанные с приобретением доли в квартире, носят неправовой характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, почему предыдущий владелец решил продать свою долю. Не стоит тратить на это время и силы, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию.

    Если продавца выселяют из-за скандальных соседей, вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше заранее узнать о соседях. Часто продают доли в аварийных или плохо оборудованных квартирах, с перебоями в подаче воды, электричества, газа. Особое внимание стоит обратить на ситуации, когда продавец сам начинает снижать цену. Чрезмерная спешка по такому вопросу, как продажа доли в квартире, может означать, что у собственника срочное дело, или может означать, что у него проблемы с законом. Попросите несколько дней подумать и посмотреть, как отреагирует потенциальный продавец.
Читайте также:  Соглашение об установлении сервитута на земельном участке, находящемся в государственной казне или коммуне

Несмотря на множество «подводных камней» владения квартирой, вы можете рассчитывать на выгодную сделку и никаких проблем, если проявите немного усердия и проследите все эти нюансы, и убедитесь, что ваши соседи оформили письменный отказ в праве собственности на вашу долю. собираюсь купить.

Остались вопросы?

В этой статье мы говорим о стандартных юридических вариантах устранения неполадок, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультацией с учетом вашего случая прямо сейчас, позвонив по номеру телефона: (это бесплатно)

    +7 (499) 350-84-35 – Москва +7 (812) 309-76-98 – г. Санкт-Петербург. +7 (800) 555-67-55 доб. 636 – звонок по России бесплатный

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Размер залога определен в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, переводимая одной стороной контракта другой стороне в счет общей суммы контракта.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

Многие собственники квартир, купленных в ипотеку и заложенных банку, считают, что продать такую ​​квартиру невозможно. Однако это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов продажи квартиры по ипотеке.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если вы заранее знаете, какие документы необходимы для продажи квартиры, сделка состоится быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка дома – это не только радостное, но и очень важное событие. Большинство людей в нашей стране делают это раз в жизни. Сегодня мы представим покупателю квартиры небольшую литературу.

Доля в квартире: кто покупает и как продать

Практически все московские квартиры находятся в совместной собственности. На рынке недвижимости существует несколько источников совместного владения, и причина продажи доли квартиры почти всегда одна и та же, это неразрешенный конфликт между близкими людьми.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает особый правовой режим совместной собственности. В частности, ст. 246 и 247 Гражданского кодекса предусматривает владение, распоряжение, пользование недвижимым имуществом в совместной собственности с согласия всех его участников.

Доля в квартире и порядок пользования

При владении квартирой в долевой собственности необходимо учитывать права и интересы всех совладельцев, независимо от размера их доли в квартире. Что касается доли квартиры, то следует понимать, что ее нельзя измерять квадратными метрами, разграничивать и запрещать другим совладельцам вход «на чужую территорию». Каждый собственник доли в квартире имеет одинаковые права, независимо от размера доли. С 1/4 доли в 2-комнатной квартире вполне можно жить в отдельной комнате, конечно, при условии, что совладелец всего один.

Если порядок использования квартиры не согласован между совладельцами, это означает, что они используют всю квартиру в равной степени. Ни один из собственников помещения не вправе ограничивать использование помещения другими собственниками помещения. Только в случае подтверждения судом порядка использования помещение в квартире может быть закрыто.

Право собственности на квартиру – это не то же самое, что на комнату. Комнату в квартире нельзя буквально увидеть, почувствовать или сказать, что она принадлежит вам, если только не будет вынесено постановление суда, определяющее, как будет использоваться квартира или использование квартиры не согласовано с арендаторами.

Доля в квартире может быть выражена только дробью, например 1/2, 1/5 или 3/16, никто не может запретить владельцу 1/5 квартиры спать сегодня в одной комнате, а завтра в другой. . Для многих эта ситуация стала критической. Сейчас есть много людей и финансовых структур, которые умеют зарабатывать на доле квартиры.

Доля в квартире, конфликт с сособственниками

Наибольшие трудности возникают, когда отношения между совладельцами, мягко говоря, не складываются. Когда выясняется, что один из совладельцев хочет продать долю в квартире, другие часто начинают «бросать палку в колеса». Это может принимать форму нежелания допускать потенциальных покупателей в квартиру, уклонения от уведомления вас о том, что часть квартиры продана, и т. Д.

Многие, чтобы «назло» продавцу и затянуть время, дают разрешение на бумаге на покупку доли квартиры, фактически не имея намерения сделать это, постоянно срывая сделки. У всех этих уловок иногда есть определенный результат. Время потрачено зря, покупатели напуганы и им приходится начинать все сначала.

Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще более сложными на практике могут быть случаи, когда совладельцы не проживают в квартире и их адреса неизвестны. С юридической точки зрения, чтобы удовлетворить требованиям ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном уведомлении всех участников совместного владения акциями о продаже акций постороннему лицу, продавцу достаточно иметь доказательства отправки такого извещения по последнему известному месту нахождения. резиденция. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он предпринял все необходимые шаги для уведомления совладельца о продаже доли, тем легче будет отстоять его интересы в случае судебного спора.

Читайте также:  Настоящее Соглашение и поправки к нему влекут за собой значительное увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для Гаранта без его письменного согласия; в случае, если Заказчик отказался принять правильное исполнение Договора, предложенное Исполнителем или Гарантом; в случае надлежащего исполнения Исполнителем обязательств по Договору; в случае согласия Заказчика отказаться от Соглашения; в иных случаях, предусмотренных законом

При возможности признания участника совместной собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда его преимущественное право на долю в квартире не передается другим лицам (членам семьи этого совладельца, другим совместным владельцам). владельцы доли).

Нередки случаи, когда один из совладельцев умирает или был объявлен судом умершим, но наследование доли в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получить отказ от преимущественного права покупки? В таких ситуациях продавец доли квартиры не может обойтись без посредника!

Хотя порядок продажи доли квартиры подробно описан в ст. 250 ГК РФ, на практике встречаются случаи нарушения данной статьи и отчуждения долей в праве общей собственности с явным нарушением порядка, указанного в ст. 250 ГК РФ.

В случае продажи доли в квартире третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки каждый партнер вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о передаче прав и обязанностей покупателя. Для него. В соответствии с общими правилами исчисления сроков исковой давности вышеуказанный трехмесячный срок начинает исчисляться с того дня, когда участник общности имущества, сославшийся на передачу прав и обязанностей покупателя, узнал или должен узнали о продаже с нарушением своего права на участие в жилище в пользу постороннего лица. Это лишь некоторые из самых распространенных трудностей, возникающих при продаже доли в квартире.

Пожалуй, стоит упомянуть еще об одном моменте. Сложности с такими транзакциями также могут возникнуть на этапе регистрации. Это связано с тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить другие документы, связанные с уведомлением совладельцев о продаже долей в квартире.

Доля в квартире – доступное жилье

Теперь рассмотрим торговлю акциями на стороне покупателя. Важно понимать, с какой целью приобретается доля квартиры. Не секрет, что значительная часть долей в московских квартирах приобретается с целью получения московской прописки, хотя в данном случае речь не идет о фактическом проживании. Размер этой доли в квартире может быть небольшим, например 1/10, если доля меньше, например, 1/20, 1/50, 1/100, то это не будет прописют, ФМС упорно боролась в последние два года с предложением скудных долей в квартирах.

Проблем с регистрацией по месту жительства (пропиской) нового собственника на долю в квартире не возникнет, так как это происходит без согласия совладельцев. Достаточно предъявить в паспортном столе документ о праве собственности. Если порядок использования квартиры не был предварительно согласован между обоими коллегами, будущему партнеру, возможно, придется решать этот вопрос самостоятельно. Обычно не всегда легко примириться с соседями. В таких случаях суд решает порядок аренды.

Поэтому следует понимать, что порядок использования площадей решает суд с учетом реального положения каждого из совладельцев. Это означает, что будут приняты во внимание следующие обстоятельства: (а) имеет ли владелец доли другое место жительства; б) имеет семью, детей или других иждивенцев; в) финансовое и иное положение. Может случиться так, что владелец большей доли занимает меньшую комнату в квартире, и решением суда лицо с гораздо меньшей долей может получить большую жилую площадь.

Принимая семейную долю в квартире, также следует помнить, что для регистрации членов семьи по месту жительства в совместной квартире требуется письменное согласие других совладельцев. Поэтому рекомендуем покупать долю в квартире всем людям, которые в дальнейшем будут в ней зарегистрированы и проживают. Допустим, семья из 3 человек покупает 1/2 доли в квартире, лучше купить по 1/6 на каждого. Однако бояться совместной собственности не стоит. Если денег на покупку отдельной квартиры не хватает, и нужно где-то жить, единственный выход из ситуации – покупка доли квартиры.

Законодательная база: доля в квартире

Вернемся к юридической стороне вопроса и постараемся глубже разобраться в тонкостях этого вопроса. Для начала стоит определиться, какая доля в квартире. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации имущество (в том числе недвижимое), находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве совместной собственности. Совместная собственность может быть совместной – без определенной доли, и совместной собственностью – с определенной долей. Примером совместной собственности является квартира, приобретенная супругами во время брака, где имеется только один договор собственности, и хотя в нем упоминается только один супруг, продажа такой квартиры может происходить только с нотариально заверенного согласия другой супруг.

Читайте также:  Пособие Путина на рождение первенца в 2021 году: как оформить, как получить, кто на них имеет право и какие они

При расторжении брака или в другое время они могут восстановить совместную собственность на основе долевого участия, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому из них: в случае развода чаще всего это будет ½ доли, а в В случае раздела по другим причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свой, но на оборотной стороне нужно будет указать, кому принадлежит остальная собственность. На основании этих документов каждый супруг теперь может свободно распоряжаться своим имуществом, не спрашивая второго, при соблюдении определенных формальностей, упомянутых ниже.

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно по разным причинам встает вопрос о продаже одним из совладельцев своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому ее можно продать. Нам, специалистам по недвижимости, наиболее сложными представляются сделки с участием, так как они требуют неукоснительного соблюдения порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Перед продажей доли в квартире третьему лицу следует предложить ее выкуп другим участникам совместной собственности. Закон требует, чтобы все совладельцы были уведомлены о намерении продать долю с указанием цены и других условий продажи.

Ваш совладелец имеет преимущественное право на долю в продаваемой вами квартире. Другими словами, перед тем, как продать свою долю квартиры третьему лицу, вы должны уведомить совладельца или получить от него нотариально заверенный отказ о том, что он претендует на право приобретения предлагаемой доли в квартире. Свидетельством получения такого уведомления могут быть ответы совладельцев, нотариально заверенные или в обычной письменной форме, сделанные в присутствии должностных лиц регистрирующего органа.

Если отношения с совладельцами далеки от идеальных, а другие или другие совладельцы не хотят подписывать или обсуждать документы, закон все равно оставляет вам возможность распоряжаться своей собственностью. В этом случае письменное предложение о покупке доли в квартире должно быть отправлено совладельцу с указанием всех условий продажи и точной цены.

Заявление можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Владельцы должны купить или отказаться от покупки размещенных акций в течение одного месяца. Отказ совладельца от покупки доли или его заявление необходимо подать вместе с другими документами в регистрирующий орган. Если несколько совладельцев выразили желание приобрести долю, продавец имеет право выбирать, кому продать долю.

Если мы не получим письменный ответ с согласием или отказом в течение одного месяца, мы можем продать долю квартиры третьему лицу. Важно помнить, что вы должны продать свою долю квартиры именно на этих условиях и по цене, указанной в предложении. Малейшее отклонение от них дает право вашему совладельцу подать иск в суд о передаче ему всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности выполнены, можно смело продать долю квартиры третьему лицу. Часто участие в квартире во избежание задержек осуществляется на основании договора дарения квартиры. На нашем сайте вы можете найти пример договора дарения квартиры и как оформить договор дарения квартиры.

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников)

Для покупателя доли квартиры вопрос соблюдения доли продавца, все формальности. Приобретение доли квартиры требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи квартирной доли может быть расторгнут или покупатель доли квартиры будет втянут в длительный судебный процесс. Не пытайтесь все это делать самостоятельно, проконсультируйтесь с агентами по недвижимости, специализирующимися в этом вопросе, есть много нюансов и их маленьких хитростей.

Нередко продавец акций в случае срочности выхода из сделки и отсутствия зарезервированных 250 ст. Документы, предложение о продаже доли в квартире, в противном случае, например, через договор дарения квартиры, договор дарения небольшой квартиры, а затем договор купли-продажи доли квартиры. В таких случаях преимущественное право не применяется.

Оцените статью
Добавить комментарий